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马光远：调控房价须坚持20年
2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成了完善的制度体系，避免政策的短期效应造成房价过大的波动。
1月31日召开的国务院第六次全体会议，谈及房地产调控，温家宝总理重申“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”这是近两年以来，温家宝总理第五次提到要让“房价合理回归”。 我们看到，春节期间，全国一线城市的房地产交易可谓极度惨淡，有些城市甚至出现了罕见的零成交，这一方面意味着，今年大家对房地产政策的力度不会出现松动有着相当高度的共识，另一方面，尽管2011年房价过快上涨的势头被遏制，当总体的房价依旧处于让很多基本住房需求的人望尘莫及的高度，房价下降的空间依旧很大。在这种情况下，温家宝依然强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，不仅和去年年底中央经济工作会议的精神一致，而且再次提出加强对实体经济的支持，避免房地产下滑对宏观经济的负面影响。 但是，必须承认，当前房地产调控面临的压力依然很大。前几天召开的欧盟峰会，尽管通过了5000亿欧元的永久性救助基金以及要求欧盟成员国加强财政纪律，但今年欧洲的经济停滞已成定局，国际经济形势的不确定对于中国坚持房地产调控的外在压力超乎以前；另一方面，我们看到，中国目前要摆脱对土地财政的依赖，对房地产的依赖尚需时日。2011年，地方政府里面，北京对于房地产调控是极为严厉的，但为此付出的代价是土地收入下降了近40%，而GDP增长位居全国倒数第一。要让全国其他地方的省份付出如此巨大的代价坚决执行中央的房地产调控政策，很显然是不现实的。特别是在地方政府沉重的债务极度依赖土地财政的情况下。君不见，春节一过，已经有很多人鼓噪再次放松房地产调控，通过房地产的带动和拉动避免中国经济出现快速下滑。我非常担心，房地产调控在2012年会以某种形式进行调整。 需要指出的是，??2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整，中国房地产整个博弈的心态发生了很大的变化。其一，由于这几年房价的暴涨，房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济的最大的癌症，中央在2012年坚持房地产调控不放松，不仅仅是政府的声誉保卫战，也是中国经济的自我救赎之举；其二，从房地产本身而言，目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题，价格的刚性成了买房者的最大障碍，房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；其三，经过2011年的调整，中国房地产基本已经告别了暴利，无论是开发商，还是投资房地产者，都应该接受房地产回归合理利润的事实。基于这三点事实，基本可以判定，任志强所言的房价还要涨到2030年的恐怖不会出现，全民炒房的历史已经在2011年终结。 但很显然，这远远不够，在中国城市化没有完成，大量的农村人口向城市转移的情况下，中国住房绝对短缺的历史并没有在2011年结束。人多地少的事实，以及中国建设用地绝对短缺的事实不会在10年内有彻底的改变。这意味着，如果没有一个长期的房地产调控政策，如果没有一个长期的抑制投资投机的政策预期，中国的房价随时都有反弹的可能，房价的“橡皮筋”效应不会失灵。如果没有一个制度设计和长期的政策预期，开发商、地方政府和炒房者就会利用住房绝对短缺的事实哄抬房价，房价的暴涨也就会成为必然。 本来只有100套房子，可是没房的家庭有150家，短缺是50家，这是事实。有些人看到了短缺50套房子的事实，于是一口气就买了10套，这意味着无房的家庭就变成了60家；有钱人如果纷纷效仿，则无房的家庭可能会变成100家。但房子的供应是有限的，土地是有限的，如果不抑制投资投机，要么听任房价暴涨，要么是30%的人拥有70%的住房，而70%的人没有住房的一个极其危险的住房拥有的结构，这样的社会不会是一个和谐稳定的社会，而是一个随时蕴藏着危险和仇恨的社会。 基于此，尽管我认为2012年房地产调控政策全面松动的概率基本为零，但中国抑制投资投机的政策效应却依然没有长期化。在住房绝对短缺的情况下，抑制投资投机应该成为一个长期政策。我认为，中国的房地产政策应该旗帜鲜明的宣布，中国不鼓励投资、投机性的住房，抑制投资投机应该成为最少还要执行20年的政策。在城市规划严重失衡、资源集中的城市，限购政策至少应该坚持10年。同时，我还认为，2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应该抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，从房地产一系列制度的改革和完善着手，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成了完善的制度体系，避免政策的短期效应造成房价过大的波动。 来源：搜狐财经 |