成都市2016年房地产市场背景分析

1、宏观经济形势和相关政策简况

（1）宏观经济形势

 ①全国宏观经济形势

自美国爆发次贷危机以来，世界各国政府采取了包括非常规货币政策在内的经济干预手段。然而8年时间过去了，目前仍无法看到全球经济复苏的明显迹象。在此大背景下，中国经济也面临着增速下行的局面。

在经济增长持续下滑的过程中伴随着通货紧缩特别是债务通缩的可能性大为增加，实体经济整体走势疲弱，消费信心下降明显，投资整体增速下滑，进出口增速持续低迷，民营企业倒闭潮、外迁势头扩大，并加速向银行业传导，使得银行坏账持续大幅增加，而人民币国际化和资本项目开放进程的加快以及美联储加息周期已开启，使得人民币贬值压力和资本外逃风险日益加剧。所有这些都表明，中国经济增长还继续处于探底的过程中。

初步核算，2016年，全国国内生产总值按可比价格计算，比上年增长6.7%。国民经济运行保持在合理区间，发展的质量和效益提高。2016年，国民经济运行缓中趋稳、稳中向好，实现了“十三五”良好开局。初步核算，全年国内生产总值744127亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度增长6.7%，三季度增长6.7%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值63671亿元，比上年增长3.3%；第二产业增加值296236亿元，增长6.1%；第三产业增加值384221亿元，增长7.8%。

 ②2016年四川省宏观经济形势

2016年，四川省经济运行呈现总体稳定、稳中有进、稳中有好的发展态势，实现了“十三五”良好开局。经国家统计局审定，2016年全省实现地区生产总值（GDP)32680.5亿元，按可比价格计算比上年增长7.7%，增速比全国平均水平高1个百分点。其中，第一产业增加值3924.1亿元，增长3.8%；第二产业增加值13924.7亿元，增长7.5%；第三产业增加值14831.7亿元，增长9.1%。

 ③2016年成都市宏观经济形势

2016年1-11月，全市经济运行总体平稳。工业增加值增长7.3%，固定资产投资总额增长14%，社会消费品零售总额增长10.3%，外贸进出口总额增速0.3%，一般公共预算收入增长7.6%。

A.投资快速增长。1-11月，全市完成固定资产投资7615.4亿元，增长14%，增速与1-10月持平，分别高全国（8.3%）、全省（12.2%）5.7、1.8个百分点。工业投资规模增大。累计完成工业投资2076.2 亿元，增长40.7%，增速较1-10月提高3.1个百分点。服务业投资增长放缓。累计完成服务业投资5353.7亿元，增长4.5 %。除房地产外的三产业完成投资2902.7亿元，增长3.3%。民间投资保持较快增长。累计完成民间投资4304.2亿元，增长15.8%，较1—10月提高0.5个百分点。 

B.重点项目超进度完成。1-11月，全市1086个重点项目完成投资3067.2亿元，占年度计划的122.4%，快于去年同期19.4个百分点。

C.招商引资提前完成目标。1-11月，全市新签约引进重大项目（含增资）265个，总投资3282.3亿元人民币，完成全年目标的126.2%。

 ④宏观经济形势对房地产市场的影响分析

2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。

（2）相关政策及对房地产市场的影响

可以说，近一年多的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。

2、2016年成都市房地产市场总体状况

2016年全年前松后紧的政策走势明显。上半年，中央及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策，大大减低了购房门槛，并有效促进了购房需求的释放。其中包括：下调房地产交易环节的契税;降低首套房和二套房的首付比例;提高公积金个人贷款最长年限至30年，并上调首套房公积金贷款最高额度至70万元等。然而，在这一系列去库存政策的刺激下，成都住宅市场出现过热现象，尤以南部新区表现最为明显。因此，从第四季度开始，政策环境逐步收紧，政府出台限购、限贷、限价政策，以期稳定楼市。其中，针对房价涨幅最大的南部新区，政府更是因区施策，首次出台区域限购措施，要求在该区购房须拥有区域户籍或连续缴纳区域社保或个税1年，并且在该区和成都其他区域内均无房。与此同时，成都还首次启动土地‘熔断’机制，即在拍卖过程中对地块进行最高地价的限制，旨在通过限制土地成本来调控房价。

3、当地同类型房地产市场状况

普通住宅市场：

自2015年以来，“去库存”成为我国房地产市场发展的主基调，伴随去库存而来的利好政策和供给侧调整，助力了2016年成都住宅市场的成交量与房价上涨幅度相比2015年出现反弹式增长。从2016年末数据来看，成都录得商品房成交面积992.01万平方米，同比15年末增加23.11%，房价径直上涨11.95个百分点。尽管其中经历了两次限购政策调控，使得成都住宅市场成交量在2016年收尾之际有所回落，但最终数据表明，成都住宅市场时隔六年再次出现了供不应求的火热局面。 

商业市场：

2016年，成都零售市场在平稳发展的基础上进行调整和吸纳，尽管年内主城区新增三个优质零售项目，但由于新增项目招商效果较好，并未给成都零售市场空置面积带来扩增的影响。截至2016年末，成都优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.33个百分点至8.23%。

租金方面，成都优质购物中心近两年均处于平稳发展状态，起伏不大，而个别新入市的项目位于非核心商圈，租金水平低于核心商圈，使得全市优质购物中心首层平均租金同比去年末下降3.25个百分点至695.09 元/平方米/月。  

写字楼市场：

2016年，成都甲级写字楼累计净吸纳量为186,850平方米，同比去年末增长49.38%。其中天府新城全年累计吸纳104,631平方米，同比去年末跨越式翻涨297.85%。值得一提的是，今年甲级写字楼市场仅二季度有一新增项目入市，2016年度成都甲级写字楼市场多是在原有存量基础上进行调整和吸纳，可见吸纳**仍有继续深掘空间。

租金方面，全市甲级写字楼平均租金同比去年末下降1.24个百分点，天府新城租金与去年持平，人民南路甲级写字楼平均租金同比去年末增长2.03个百分点。尽管全市平均租金在2016年有所下降，但区域内的个别物业品质颇高、管理服务水平前卫的高端优质写字楼项目租金一如既往持续保持增值和上涨，拉动该区整体物业竞争水平。  

高端住宅市场

年内，全市高端住宅共录得13,170套成交，同比大幅度增加54.6%。分区域来看，成交活跃区域集中在东大街片区以及南部新区，分别占全年总成交量的33.4%和32.2%。其中，位于东大街片区的信和御龙山一期和位于南部新区的中洲锦城湖岸表现抢眼，分别录得1,479套和1,375套成交。此外，位于南二环的绿地GIC成都中央广场也表现不俗，共录得853套成交。销售量的稳步上升使成都高端住宅市场销售率同比上升18.2%，库存则同比下降了26.0%。

酒店市场

2016年成都供给量相对平缓，多数项目受市场表现影响滞后开业或取消。2016年成都新增10家酒店，共计客房数量3219间，供给年增幅达16%。其中中高端国际酒店共新增2885间，与年初预计的近8000客房相比，增速明显放缓。由于成都近年来业绩表现欠佳，多数业主延迟酒店开业。同时，部分业主取消物业酒店用途，或欲将未开业酒店售卖。此类资本运作反映了许多投资商对成都市场未来前景的担忧。但即便如此，成都仍将迎来大批新增供给。

优质(非保税)物流仓储市场

2016年成都优质(非保税)物流仓储市场迎来供应高峰，新增供应量超过去四年之总和。年内，市场共计有10个物流园交付，新增供应达82万平方米，超过2012年至2015年新增供应之总和。其中，青白江和龙泉驿各录得三个新增项目，合计约占新增仓储面积的70%。截至2016年末，全市优质(非保税)物流仓储总体量约为240万平方米，同比大幅增长51%。

4、当地同类型房地产市场发展趋势分析

展望2017年，政策环境预计将持续紧缩以稳定住宅市场，故供需将明显回落。2016年第四季度集中发布的限购、限贷及限价政策，将继续在2017年发挥作用，更多购房者或将持观望态度，推迟置业计划。与此同时，中央首次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，故预计明年将在金融、土地、财税、投资、立法等方面出台一系列措施，以抑制过度的住房投机和炒房行为。比如在微观信贷上，将严格限制信贷流向投资投机性购房。

普通住宅市场：

长远来看，传统住宅仍是支撑市场需求的主力，随着成都大力推进国家中心城市建设的进程，成都住宅市场将迎来更多发展机遇。一方面，从2016年成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好；另一方面， 2016年成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。从2016年成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。因而对于未来成都住宅市场的发展趋势，我们仍持乐观看好态度。

商业市场：

2017年成都零售市场在品牌调整上将趋于个性化定向招商，且随着文旅商业的持续发热，具有特色的本土文创品牌入驻购物中心的比例将有所提升，使得零售商业市场分化的需求逐步得到填充和拓展。此外，从2016前三季度成都社会消费品零售总额数据构成来看，互联网零售在2016年虽保持28.4%的高增长，但增幅同比去年同期下浮19个百分点，增速放缓明显，而2017成都经济发展政策的主基调是“用实体经济支撑国家中心城市建设”，在此背景下，实体商业有望复苏。

写字楼市场：

2016年，南延线区域的天府新城得益于“菁蓉•高新人才计划”计划政策的鼓励，租赁市场表现抢眼。新兴商圈天府新城的火热，刺激各区域甲级写字楼竞争趋于白热化，促使其他区域内竞争力稍弱的项目加大租金折让力度以挽留优质租户。这是2016年末成都甲级写字楼租金下降的重要原因。然而从近年的数据来看，成都甲级写字楼租金自2012年以来的下降态势逐渐缓和，全市平均租金渐接近触底水平，预计2017年成都甲级写字楼租金很难再有大幅度降低，仍会维持在一个相对稳定的状态。

物流仓储市场：

展望2017年，市场还将迎来约80万平方米的新增供应，新兴片区供过于求的局面或将加剧。由于约70%的新增供应面积将落于新兴开放区域，故区域内各项目间的竞争将进一步加剧。相应地，部分高空置率的已落成项目急迫寻找租户，域内租金或将继续面临下行压力。然而，成都作为华西区最重要的物流枢纽，将在未来继续担任周边城市或临近省份的配送角色。与此同时，随着一带一路战略的进一步实施，成都将逐步成为亚欧物流枢纽城市。因此，需求预计将保持活跃，其仍将主要来自于电商和第三方物流。活跃的仓储市场氛围将吸引更多的内资及外资开发商于成都兴建仓库。预计未来仓储用地主要将来自新兴区域如青白江及新津。然而，政府或将进一步提高拿地门槛，导致未来一手土地成交及新供应面积将逐年减少。

高端住宅市场

鉴于政策环境的持续收紧，预计2017年成都高端住宅成交量将明显下降，尤以高新区南部园区和天府新区表现最为明显。另一方面，由于住宅用地成交量将因供应短缺和新的土拍熔断机制而继续走低，再加之住宅成交量的上升空间因市场情绪降温而受限，故预计2017新增供应量亦将减少。与此同时，政府对开发商和中介机构就楼盘定价及营销手段上更为严苛的监管，也将在一定程度上影响开发商的推盘计划。考虑到2016年较高的土地成本以及开发商对利润的保护，故预计2017年平均资本值将企稳或小幅度上涨。值得注意的是，地铁4号线二期、7号线一期及10号线一期预计将于2017年开通运营，届时，或将带动周边住宅项目的销售。

酒店市场：

2017年及以后，预计有近12000间客房进入酒店市场，供给增幅将达约50%，而其中中高端酒店占总供给的近70%。令人瞩目的国际品牌酒店包括成都华尔道夫酒店、成都W酒店和成都瑞士酒店等。同时，成都市场将迎来大批中端酒店开业，其中国际品牌包括智选假日、华美达、希尔顿花园、雅乐轩等。在高端市场近于饱和的情况下，开发商正抢滩中端酒店市场。