成都市2017年一季度房地产市场背景分析

1、宏观经济形势和相关政策简况

（1）宏观经济形势

 ①全国宏观经济形势

2017年一季度，国内生产总值180683亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%。分产业看，第一产业增加值8654亿元，同比增长3.0%；第二产业增加值70005亿元，增长6.4%；第三产业增加值102024亿元，增长7.7%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。

2017年一季度，全国固定资产投资（不含农户）93777亿元，同比增长9.2%，增速比上年全年加快1.1个百分点，比今年1-2月份加快0.3个百分点。其中，国有控股投资33087亿元，增长13.6%；民间投资57313亿元，增长7.7%，比1-2月份加快1.0个百分点，占全部投资的比重为61.1%。分产业看，第一产业投资2335亿元，增长19.8%；第二产业投资35094亿元，增长4.2%，其中制造业投资29325亿元，增长5.8%；第三产业投资56349亿元，增长12.2%。基础设施投资18997亿元，增长23.5%。高技术产业投资增长22.6%，增速快于全部投资13.4个百分点。固定资产投资到位资金106081亿元，同比下降2.9%，降幅比1-2月份收窄5.1个百分点。新开工项目计划总投资62015亿元，同比下降6.5%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长0.87%。

一季度，全国房地产开发投资19292亿元，同比增长9.1%，增速比上年全年加快2.2个百分点，比今年1-2月份加快0.2个百分点；其中，住宅投资增长11.2%。房屋新开工面积31560万平方米，同比增长11.6%，其中住宅新开工面积增长18.1%。全国商品房销售面积29035万平方米，增长19.5%，其中住宅销售面积增长16.9%。全国商品房销售额23182亿元，增长25.1%，其中住宅销售额增长20.2%。房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%。3月末，全国商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。一季度，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%。

 ②2017年一季度四川省宏观经济形势

2017年一季度全省实现地区生产总值（GDP）7552亿元，按可比价格算，同比增长8.2%，增速比全国平均水平高1.3个百分点。其中，第一产业增长3.1%，第二产业增长7.8%，第三产业增长9.8%。

工业生产情况：一季度，规模以上工业增加值同比增长8.5%，增速比全国平均水平高1.7个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长6.6%，集体企业增长5.7%，股份制企业增长8.3%，外商及港澳台商投资企业增长11.2%。分行业看，全省41个行业大类中有35个行业同比实现增长。其中，酒、饮料和精制茶制造业增加值同比增长14%，电力、热力生产和供应业增长9.1%，非金属矿物制品业增长7.9%，汽车制造业增长14.7%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长17.9%，农副食品加工业增长9%，化学原料和化学制品制造业增长7.5%，通用设备制造业增长10.3%，医药制造业增长13%，电气机械和器材制造业增长10%，黑色金属冶炼和压延加工业下降18.6%，煤炭开采和洗选业下降22.1%。

服务业发展情况：一季度，第三产业增加值同比增长9.8%，增速比去年同期提高1.2个百分点，比全国平均水平高2.1个百分点。其中，批发和零售业增加值同比增长6.9%，交通运输、仓储和邮政业增长4.7%，住宿和餐饮业增长7.5%，金融业增长8.6%，房地产业增长9.2%，其他服务业增长12.8%。

固定资产投资情况：一季度，全社会固定资产投资7092.4亿元，同比增长12%。其中，固定资产投资（不含农户）6849.8亿元，增长12.6%，比全国平均水平高3.4个百分点。分产业看，第一产业投资291.6亿元，同比增长34.3%；第二产业投资2044.4亿元，增长9.7%，其中工业投资2018.4亿元，增长9.2%；第三产业投资4756.3亿元，增长12%。从房地产开发看，房地产开发投资1179.5亿元，同比增长0.9%，增速比去年同期回落13.5个百分点。商品房施工面积33315.6万平方米，增长0.9%；商品房竣工面积1642万平方米，下降5.3%；商品房销售面积2122.3万平方米，增长26.9%。

消费品市场情况：一季度，社会消费品零售总额4051亿元，同比增长12.3%，增速比去年同期提高0.5个百分点，比全国平均水平高2.3个百分点。

外贸进出口情况：一季度，外贸进出口总额965.7亿元，同比增长57.1%。其中，出口额468.5亿元，增长40.8%；进口额497.2亿元，增长76.4%。

 ③2017年一季度成都市宏观经济形势

2017年一季度，成都实现地区生产总值2968.5亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，增速比全国平均水平高1.3个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业实现增加值77.4亿元，同比增长3.4%；第二产业实现增加值1306.5亿元，同比增长6.8%；第三产业实现增加值1584.6亿元，同比增长9.7%。

工业生产情况：一季度规模以上工业增加值同比增长8.5%，增速比去年同期提高3.5个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长2.2%，集体企业同比增长11.9%，股份制企业同比增长6.3%，“三资”企业同比增长14.6%。分轻重工业看，轻工业增加值增长7.9%，重工业增加值增长8.8%。八大特色优势产业增加值同比增长9.5%。其中，电子信息产品制造业增长最快，增加值同比增长20.6%，增速比去年同期提高19.5个百分点.

服务业发展情况：一季度全市服务业增加值同比增长9.7%，增速比去年同期提高0.8个百分点。其中，金融业增加值同比增长11.9%。3月末，成都全辖区金融机构各项人民币存款、贷款余额分别为33704亿元、26299亿元，同比分别增长9.1%和13.2%，增速比去年同期分别回落3.3个百分点和提高0.8个百分点。

固定资产投资情况：一季度完成固定资产投资1929.2亿元，同比增长14.7%，增速比去年同期提高1.9个百分点。分产业看，第一产业完成投资55.5亿元，同比增长205.4%；第二产业完成投资522.0亿元，同比增长28.8%，其中工业投资514.5亿元，同比增长27.8%；第三产业完成投资1351.7亿元，同比增长7.4%，其中房地产开发投资574.5亿元，同比下降0.8%。房地产方面，一季度房地产业增加值增长8.5%，增速比去年同期回落3.5个百分点。商品房销售面积825.3万平方米，同比增长19.6%，其中住宅销售面积同比增长20.5%。一季度商品房销售额661.3亿元，同比增长37.6%，其中住宅销售额同比增长38.6%。3月末，成都住宅待售面积354.6万平方米，同比下降29.9%，比2016年12月末减少16.7万平方米，房地产去库存效应进一步显现。

消费品市场情况：一季度全市实现社会消费品零售总额1544.6亿元，同比增长10.8%，增速比去年同期提高0.7个百分点。按经营单位所在地分，城镇实现消费品零售额1499.1亿元，同比增长10.8%；乡村实现消费品零售额45.5亿元，同比增长11.0%。按消费类型分，餐饮收入185.9亿元，同比增长11.5%；商品零售1358.7亿元，同比增长10.8%。

外贸进出口情况：一季度全市实现进出口总额848.0亿元，同比增长68.7%，增速比去年同期提高98.3个百分点。其中，出口额396.8亿元，同比增长55.1%，增速比去年同期提高103.4个百分点；进口额451.3亿元，同比增长83.0%，增速比去年同期提高69.4个百分点。

（2）房地产相关政策

 ①国家房地产政策

2017年2月3日，中国人民银行上调常备借贷便利（SLF）利率，调整后SLF隔夜、7天、1个月利率分别上调了35、10、10个基点（一个基点为万分之一）。这次上调后，SLF隔夜、7天、1个月利率分别为3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分别为2.75%、3.25%、3.6%。SLF是央行的一种货币政策工具，金融机构可根据自身流动性需求申请SLF。SLF的操作利率，一般被视为“利率走廊”的上限。

2017年3月16日，人民银行调整常备借贷便利利率，调整后隔夜、七天、1个月利率分别为3.30%、3.45%和3.8%。此前，2月份的常备借贷便利利率隔夜、七天、1个月利率分别为3.1%、3.35%和3.7%。

国土部部长姜大明2017年3月表示，2017年要全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。力争年底前所有市县接入国家级信息平台，80%市县完成存量数据整合汇交工作。届时，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，就可依法查询。截至目前，全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台，四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。

2017年3月15日，国务院发布《国务院关于印发中国（四川）自由贸易试验区总体方案的通知》（国发〔2017〕20号），通知指出，建立中国（四川）自由贸易试验区（以下简称自贸试验区）是党中央、国务院作出的重大决策，是新形势下全面深化改革、扩大开放和深入推进西部大开发、长江经济带发展的重大举措。自贸试验区的实施范围119.99平方公里，涵盖三个片区：成都天府新区片区90.32平方公里（含成都高新综合保税区区块四〔双流园区〕4平方公里、成都空港保税物流中心〔B型〕0.09平方公里），成都青白江铁路港片区9.68平方公里（含成都铁路保税物流中心〔B型〕0.18平方公里），川南临港片区19.99平方公里（含泸州港保税物流中心〔B型〕0.21平方公里）。

2017年3月23日，住房城乡建设部在浙江省湖州市德清县召开全国特色小镇培训会，会议指出，小城镇在推进城乡协调发展、国家可持续发展及城镇化健康发展等方面具有十分重要的作用，小城镇建设可使国家建设更有中国特色、更显中国文化、更加丰富多彩。住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部印发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，公布了第一批127个特色小镇名单，建设了特色小镇培育网，与中国农业发展银行、国家开发银行等金融机构出台了推进金融支持特色小镇、小城镇建设的政策。

2017年3月29日，住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

 ②成都房地产政策

2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布关于完善成都市住房限购政策的通知（成办发〔2017〕10号）。具体通知如下：

（一）扩大住房限购范围

将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。

（二）强化区域职住平衡

在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

（三）加强购房资格审核

非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。

（四）支持合理住房需求

对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

（五）打击违法违规行为

加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。

本次限购政策加码，近郊纳入限购区域、二手房纳入限购范围，同时购房者须具有限购区域户籍，或社保满2年，缴纳个人所得税不再作为取得购房资格的途径。该政策是去年10月2日、11月17日限购政策的延续、升级，在目前市场供应紧张，各区域新房房源告急等一定程度缓解市场供需关系，平稳房价发展。

2017年3月31日，成都市城乡房产管理局发布关于停止受理限价商品住房资格申请的通知称，从本通知下发之日起，停止受理限价商品住房资格申请。下一步，成都市将研究扩大租赁补贴保障范围和提高租赁补贴标准，以租赁补贴方式支持城镇住房困难家庭解决住房问题。

2、2017年一季度成都市房地产市场总体状况

2017年第一季度，成都市商品房供应面积合计为4,674,793㎡，环比下降11.63%；成交面积6,852,243㎡，环比下降30.06%；成交套数为73,998，环比下降27.84%；成交均价为9,922元/㎡，环比上升4.03%。

3、当地同类型房地产市场状况

普通住宅市场：

2017年第一季度，成都市住宅商品房供应面积为4,010,005㎡，环比上升1.25%，成交面积为5,261,207㎡，环比下降38.29%，成交52,885套，环比下降37.41%，成交均价8,344元/㎡，环比下降2.92%。成都市商品住宅供求比约为0.76，2016年第四季度供求比仅为0.46，供求比回升后仍处于低位（供求比在0.8~1.2范围内时较为平衡），但足以表明市场供求正逐步回归平衡。

2017年第一季度，成都市商品住宅房源面积4,010,005㎡，郊区供应量为3,318,880㎡，主城区为691,125㎡。2017年第一季度，双流区、龙泉驿区、新都区在供应量中占比排名前三位，比例依次为 25%、20%、18%。本季度，城中、崇州、大邑、都江堰、金堂、彭州、蒲江、青白江、青城山、邛崃、新津无新增住宅房源。由此可以看出，成都住宅房源供应量主要来源于郊区。

去年到今年，成都市场上多的是“改善年”的口号。从下图可以看出，2017年第一季度，70-90平与70-110平的户型最受青睐，刚需及首改需求仍占主流。2017年第一季度，主城区成交均价远高于近郊各区，其中城中均价最高，达18,396元/㎡，其次是城南和城东，分别为16,337元/㎡和13,273元/㎡。近郊房价均在万元以下，其中双流以8,264元/㎡位居近郊榜首，温江以5,847元/㎡的单价垫底。本季度城南和城东价格上涨明显，城东价格环比上升17.41%，城南价格环比上升9.06%，城北、双流、新都价格有所下跌，其他各区域基本持平。

小结：2017年一季度成都住宅商品房供应量减少，成交面积和成交套数均有所下滑，供销逐渐回归平衡，房价首次小幅度下跌；从区域来看，近郊销量强劲，主城房价坚挺，城东房价涨幅迅猛；此外，建筑面积70-110㎡的户型依旧广受市场青睐。3月23日，成都出台限购新政，这或许将是影响下一阶段成都楼市的最大变数。

商业市场：

2017年第一季度，成都市商业房地产供应面积大幅度下降，供应面积337,157㎡, 环比下降45.74%，与供应量相反，商业需求量较上一季度大幅度上升，成交面积为780,324㎡，环比上升59.88㎡，供求比在0.43，处于低位。

2017年第一季度，成都市主城区商业供应面积合计为123,109㎡，郊区以214,046㎡远超于主城区供应量，占总供应面积的63%。其中城东供应面积以51,895㎡领头于成都市主城区，双流区以73,058㎡稳居第一。

2017年第一季度，成都市商业均价全部过万，主城区均价在30,000元 /㎡左右，双流商业均价达到29,309元/㎡，新都区商业均价以12,399元/㎡垫底。其中双流区及城中商业价格有所上浮，城西商业价格趋于平稳，其余主城区及郊区商业价格均有所下降，特别是新都区，均价环比下降22.73%。

一线奢侈品牌在经历了快速扩张、资源整合两大阶段后，其在蓉经营策略区域稳定。而快时尚品牌在蓉快速扩张后，目前进入整合和观望的新阶段。传统百货业仍面临市场寒潮，闭店潮仍来势汹汹。一季度，位于人民南路的仁和春天百货棕北店歇业转做目的消费卖场，北京华联双桥子店停业，同期锦华万达广场和金牛万达广场的主力店万达百货暂停营业。

小结：本月商业物业供应量下降，成交量上涨，市场去化率较高。大成都商业均价为20,545元/㎡，环比下降17.48%。受百货闭店的影响，成都优质购物中心平均空置率上升0.4个百分点报8.7%。成都优质购物中心首层平均租金环比下降0.2个百分点，报385.7元/平方米/月。  

写字楼市场：

2017年第一季度，大成都写字楼新增供应327,633㎡，环比下降53.73%，成交面积810,712㎡，环比上升3.42%，成交均价9,941元/㎡，环比下降2.81%。

2017年第一季度大成都写字楼供应全部来自主城区和近郊，城南写字楼成为大成都主要供应区，以134,449㎡供应面积位居榜首，环比上升423.52%，但成交量与2016年第四季度相比，下降34.88%。本季度新都供应量较少，但成交量最高，环比上升75.7%，新都的写字楼市场得到进一步去化。其中，城东、城北及龙泉本月无新增写字楼，成交面积环比有所下降。

2017年第一季度，大成都写字楼均价为9,941元/㎡，环比下降2.81%。其中城西、城中写字楼均价有所上涨，成交均价分别为11,223元/㎡、17,846元/㎡,环比上升16.83%、16.66%。郊区的写字楼均价除双流区单价接近10,000元/㎡以外，其余基本维持在5,200-7,000元/㎡,温江写字楼均价以5,243元/㎡落后于其它郊区。

受一季度新增供应影响，写字楼平均空置率回升0.7个百分点，至季末报34.6%。但写字楼空置率水平在2016年持续回落，市场情绪亦明显改善。成都写字楼租金自2013年开始已连续下跌超过4年，租金水平大有见底之势。从市场统计数据来看，成都写字楼账面租金均价跌幅明显收窄，至季末报70.8元/平方米/月，环比仅下跌0.3%，跌幅创近4年新低。以世纪城、大源为代表的子版块的租金在过去半年几近企稳，未来有望回弹。而核心CBD的租金下跌也普遍集中于空置率较高的新项目，进驻率稳定在八成以上的楼宇下调租金的可能性微乎其微。

小结：受季度因素影响以及去年下半年累积需求提前释放，一季度高端商务办公租赁活跃度有所回落。新成立企业引致的新增需求环比下滑，搬迁及升级需求仍是租赁成交的主要类型。本季度，大成都写字楼供应量下降，成交量上升幅度较小，主城区是写字楼销售与存量的主力区域，大部分区域销售均价趋于平稳。  

物流仓储市场

一季度，成都仓储物流市场迎来3个项目交付使用，新增供应总计16.3万平方米，包括易商天府新区物流园、普洛斯崇州物流园、越海物流双流项目。高标库仓储租赁需求整体表现疲软，市场净吸纳量约6万平方米，且自用需求占比超过六成，第三方物流仍是本季租赁需求的主要来源。受新增供应及需求走弱双重影响，平均空置率环比上升2.7个百分点，至季末报28.1%。截至季末，成都高标库仓储市场平均租金报24.5元/平方米/月，环比下跌1.8%，跌幅创历史新高。

小结：由于仓储物流需求在去年‘双11’期间提前释放，今年一季度租赁市场表现不甚理想，2017年的供应量仍将维持高位。

4、房地产市场发展趋势分析

住宅市场：

2017年一季度成都市房地产市场环境逐步收紧，后续依然以去库存为主，市场走势相对平稳，刚需住房仍旧是销售的主力，预计后续成都市政府将会出台更多的相关政策进行宏观调控，让成都房地产市场趋于稳健发展。

商业市场、办公市场：

商办物业存量位居高位，去化周期长，市场分化竞争加剧，且投资性需求观望情绪持续， “小面积、低总价” 商办物业为销售主力。目前成都市商办物业空置率不断提高，大量商办物业业主以降租金、低回报的方式降低其物业的空置率。新开盘社区商业的发展也极大的受新开项目入住率的影响，而成熟社区的商业预计将保持平稳的发展趋势。电商快速发展对实体商业冲击巨大，新面市项目需多融入文化、旅游、创意等主题，从体验业态上重点发力，力求“特色”、“创意”方才能占领一定的市场份额。

仓储物流市场:

2017年，成都仓储物流市场将继续迎来爆发式增长，全年新增供应预计将超过60万平方米。供过于求的市场格局迫使市场进一步承压，价格战已在所难免。