成都市2017年上半年房地产市场背景分析

1、宏观经济形势和相关政策简况

（1）宏观经济形势

 ①全国上半年宏观经济形势

2017年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）203718亿元，同比增长8.6%，增速比上年全年加快0.5个百分点，比今年一季度降低0.6个百分点。其中，国有控股投资72912亿元，增长12.6%；民间投资124329亿元，增长6.8%，比一季度降低0.9个百分点，占全部投资的比重为61%。分产业看，第一产业投资5938亿元，增长16.9%；第二产业投资77572亿元，增长3.6%，其中制造业投资64183亿元，增长5.1%；第三产业投资120208亿元，增长11.6%。中央项目固定资产投资完成额7035亿元，同比下降10.2%；地方项目固定资产投资完成额196683亿元，同比增长9.4%。新建固定资产投资完成额110435亿元，同比增长10.6%；扩建固定资产投资完成额21719亿元，同比增长0.5%；改建固定资产投资完成额28248亿元，同比增长10.8%。施工项目计划总投资887153亿元，同比增长19.4%；新开工项目计划总投资162529亿元，同比下降5.6%。

1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比增长8.8%，增速比上年全年加快1.9个百分点，比今年一季度下降0.3个百分点；其中，住宅投资增长10%。房屋新开工面积65179万平方米，同比增长9.5%，其中住宅新开工面积增长15.1%。全国商品房销售面积54821万平方米，增长14.3%，其中住宅销售面积增长11.9%。全国商品房销售额43632亿元，增长18.6%，其中住宅销售额增长15.3%。房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%。截止五月，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%。

从国家统计局发布的数据显示，2017年上半年相对于2016年上半年而言，国家宏观经济形势有所好转，全国房地产市场无论从供应量还是需求量上都有所增加，房地产市场总是与国家宏观经济息息相关的。

 ②2017年上半年四川省宏观经济形势

上半年四川省实现地区生产总值（GDP）16080.3亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，增速比全国平均水平高1.3个百分点。其中，第一产业增加值1496.9亿元，增长3.4%；第二产业增加值7288.2亿元，增长7.8%；第三产业增加值7295.2亿元，增长9.8%。

工业生产情况：上半年，规模以上工业增加值同比增长8.6%，增速比全国平均水平高1.7个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长5.7%，集体企业增长6.5%，股份制企业增长8.2%，外商及港澳台商投资企业增长13.4%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长8%，轻工业增长9.6%。分行业看，41个行业大类中有36个行业增加值实现增长，行业增长面为87.8%。其中，酒、饮料和精制茶制造业同比增长13.5%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长21.5%，汽车制造业增长11.3%，非金属矿物制品业增长8.3%，电力、热力生产和供应业增长8%，农副食品加工业增长9%，黑色金属冶炼和压延加工业下降13.4%，煤炭开采和洗选业下降19.8%，医药制造业增长12.4%。1-5月，规模以上工业企业实现主营业务收入18119.8亿元，同比增长15.8%；实现利润总额1022.9亿元，增长22.6%，比上年同期提高20.8个百分点。

服务业发展情况：上半年，第三产业增加值同比增长9.8%，增速比去年同期提高1.2个百分点，比全国平均水平高2.1个百分点。其中，批发和零售业增加值同比增长7.4%，交通运输、仓储和邮政业增长5.5%，住宿和餐饮业增长7.8%，金融业增长8.2%，房地产业增长10.2%，其他服务业增长12.4%。

固定资产投资情况：上半年，全社会固定资产投资16271.5亿元，同比增长11.7%。其中，固定资产投资（不含农户）15769.3亿元，增长12.5%，比全国平均水平高3.9个百分点。分产业看，第一产业投资663.3亿元，同比增长25.1%；第二产业投资4655.8亿元，增长13.2%，其中工业投资4606.9亿元，增长13.3%；第三产业投资10952.4亿元，增长10.4%。从到位资金情况看，投资到位资金16186亿元，同比增长5.1%。其中，国家预算内资金下降5.3%，债券增长85.1%，自筹资金增长3%，国内贷款增长4.6%，其他资金增长18.2%。从房地产开发看，房地产开发投资2692亿元，同比增长2.6%，增速比去年同期回落8.1个百分点。商品房施工面积36598.4万平方米，增长1.2%；商品房竣工面积2431.1万平方米，下降23.2%；商品房销售面积4863.4万平方米，增长26.6%。

消费品市场情况：上半年，社会消费品零售总额8312.7亿元，同比增长12.4%，增速比去年同期提高0.9个百分点，比全国平均水平高2个百分点。按销售所在地分，城镇零售额6712.7亿元，同比增长12.4%；乡村零售额1599.9亿元，增长12.7%。按消费形态分，餐饮收入1154.2亿元，增长13.3%；商品零售7158.4亿元，增长12.3%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额3613.6亿元，增长13.1%。从热点商品看，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额同比增长18.2%，化妆品类增长17.1%，日用品类增长19.8%，体育、娱乐用品类增长22.2%，家用电器和音像器材类增长17.6%，家具类增长14.9%，通讯器材类增长27.7%，石油及制品类增长12%，建筑及装潢材料类增长14.7%，汽车类增长7.1%。

外贸进出口情况：上半年，外贸进出口总额2098.7亿元，同比增长59.5%。其中，出口额1104亿元，增长52.4%；进口额994.6亿元，增长68.2%。

③2017年上半年成都市宏观经济形势

上半年全市实现地区生产总值6111.4亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，增速与一季度持平，高于全国1.3个百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值177.6亿元，增长3.5%；第二产业增加值2574.5亿元，增长7.4%；第三产业增加值3359.3亿元，增长9.0%。三次产业结构为2.9：42.1：55.0。

工业生产情况：上半年，全市规模以上工业增加值同比增长8.7%，增速比一季度提高0.2个百分点，比去年同期提高2.3个百分点，高于全国和全省1.8和0.1个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长0.9%，集体企业增长1.9%，股份制企业增长6.0%，“三资”企业增长17.4%。分产业类型看，八大特色优势产业增速提高，上半年增加值增长10.5%。其中，电子信息产业增长最快，同比增长27.7%，比一季度提高7.1个百分点。规模以上工业企业产销率达到96.3%，出口交货值1071.3亿元，同比增长34.9%。

服务业发展情况：上半年，服务业增加值同比增长9.0%，服务业增加值占地区生产总值的比重为55.0%，比去年同期提高0.9个百分点。其中，金融业增加值增长9.6%。6月末，全辖区金融机构各项人民币存款、贷款余额分别为33654.08亿元、27378.44亿元，同比分别增长5.6%、13.8%。 

固定资产投资情况：上半年，全市完成固定资产投资4804.4亿元，同比增长14.8%，增速比一季度加快0.1个百分点，高于全国和全省6.2和3.1个百分点。其中，房地产开发投资1355.1亿元，增长2.2%。分产业看，第一产业完成投资129.4亿元，增长76.9%；第二产业完成投资1400.8亿元，增长30.2%，其中，工业完成投资1390.0亿元，增长29.9%，增速比一季度提高2.1个百分点；第三产业完成投资3274.2亿元，增长7.9%。上半年，民间投资完成2531.4亿元，同比增长10.6%，增速比一季度回落1.9个百分点，民间投资占固定资产投资比重为52.7%。

消费品市场情况：上半年，社会消费品零售总额3111.8亿元，同比增长11.4%，增速比一季度提高0.6个百分点。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额2996.1亿元，增长11.4%；乡村消费品零售额115.7亿元，增长11.5%。按消费类型分，餐饮收入374.6亿元，增长12.7%；商品零售2737.2亿元，增长11.2%。网络零售保持高速增长，上半年，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额达到240.8亿元，同比增长30.4%，增速比一季度提高4.5个百分点。

外贸进出口情况：　成都海关数据显示，上半年，全市进出口总额1812.9亿元，同比增长66.6%。其中，出口额914.1亿元，增长61.4%；进口额898.8亿元，增长72.1%。

 

（2）房地产相关政策

 ①国家房地产政策

2017年2月3日，中国人民银行上调常备借贷便利（SLF）利率，调整后SLF隔夜、7天、1个月利率分别上调了35、10、10个基点（一个基点为万分之一）。这次上调后，SLF隔夜、7天、1个月利率分别为3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分别为2.75%、3.25%、3.6%。SLF是央行的一种货币政策工具，金融机构可根据自身流动性需求申请SLF。SLF的操作利率，一般被视为“利率走廊”的上限。

2017年3月16日，人民银行调整常备借贷便利利率，调整后隔夜、七天、1个月利率分别为3.30%、3.45%和3.8%。此前，2月份的常备借贷便利利率隔夜、七天、1个月利率分别为3.1%、3.35%和3.7%。

国土部部长姜大明2017年3月表示，2017年要全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。力争年底前所有市县接入国家级信息平台，80%市县完成存量数据整合汇交工作。届时，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，就可依法查询。截至目前，全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台，四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。

2017年3月15日，国务院发布《国务院关于印发中国（四川）自由贸易试验区总体方案的通知》（国发〔2017〕20号），通知指出，建立中国（四川）自由贸易试验区（以下简称自贸试验区）是党中央、国务院作出的重大决策，是新形势下全面深化改革、扩大开放和深入推进西部大开发、长江经济带发展的重大举措。自贸试验区的实施范围119.99平方公里，涵盖三个片区：成都天府新区片区90.32平方公里（含成都高新综合保税区区块四〔双流园区〕4平方公里、成都空港保税物流中心〔B型〕0.09平方公里），成都青白江铁路港片区9.68平方公里（含成都铁路保税物流中心〔B型〕0.18平方公里），川南临港片区19.99平方公里（含泸州港保税物流中心〔B型〕0.21平方公里）。

2017年3月23日，住房城乡建设部在浙江省湖州市德清县召开全国特色小镇培训会，会议指出，小城镇在推进城乡协调发展、国家可持续发展及城镇化健康发展等方面具有十分重要的作用，小城镇建设可使国家建设更有中国特色、更显中国文化、更加丰富多彩。住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部印发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，公布了第一批127个特色小镇名单，建设了特色小镇培育网，与中国农业发展银行、国家开发银行等金融机构出台了推进金融支持特色小镇、小城镇建设的政策。

2017年3月29日，住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

2017年4月1日，住房城乡建设部、国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，通知要求合理安排住宅用地供应，强化住宅用地供应“五类”调控目标管理；尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划；保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

2017年5月10日国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》，为促进房地产市场平稳健康发展，房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。

 ②成都房地产政策

2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布关于完善成都市住房限购政策的通知（成办发〔2017〕10号）。首次将二手住房纳入限购范围，即符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。强化了区域职住平衡，在成都五城区、高新区西部园区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上（不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房）。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上（不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房）。对于引进的高端人才，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

2017年04月12日成都市房管局签发了《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，通知要求在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让，同时对首付款资金来源、住房贷款合法性等方面均提出了要求。为配合该通知，经四川省市场利率定价自律机制核心成员2017年第二次工作会议审议，决定调整四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例：在成都市高新区(西部园区、南部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区12个住房限购区域购买首套房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%，全省非限购区域不低于25%。已拥有一套住房且未还清贷款的居民家庭，在成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60%，且贷款年限不超过25年；天府新区成都直管区最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年；全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。包括天府新区成都直管区在内的12个住宅限购区域内已拥有2套及以上(无论是否有贷款或是否结清相应贷款)住房的家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；全省其他非限购地区，已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清对的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

2017年4月21日下午，成都市规划管理局、成都市房管局等四部门联合发文出台了《关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知》，禁止商办类建设项目擅自改变为居住用途，同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了相关限制，严禁“商改住”。

2、2017年上半年成都市房地产市场总体状况

2017年上半年在房价、地价轮番上涨的情况下，二手房首次加入调控行列，限贷、土拍机制持续升级，商办政策等调控政策的相继推出，使楼市也在逐步降温。2017年上半年，成都商品住宅共计成交1125.6万方，月均成交187.6万方，环比减少29.0%。在3、4月连续两次调控升级后，5、6月成交量开始下滑。

3、当地同类型房地产市场状况

普通住宅市场：

（1）供求量分析

2017年上半年，成都市住宅商品房供应面积为8,699,491㎡，环比下降10.1%；成交面积为11,256,204㎡，环比下降29.0%；成交111,575套，环比下降29.7%；成交均价9,324元/㎡，环比上升12.1%。成都市商品住宅供求比约为0.77，2016年下半年供求比仅为0.61，供求比回升后仍处于低位（供求比在0.8~1.2范围内时较为平衡），供小于求态势仍然严峻，但市场供求正逐步回归平衡。

（2）供求区域分析

2017年上半年，成都市商品住宅房源面积8,699,494㎡，郊区供应量为6,787,811㎡，主城区为1,911,683㎡。2017年上半年，双流区、龙泉驿区、新都区在供应量中占比排名前三位，比例依次为 30%、24%、18%。上半年，城中、崇州、大邑、都江堰、金堂、彭州、蒲江、青白江、青城山、邛崃、新津无新增住宅房源。由此可以看出，成都住宅房源约80%供应量来源于郊区。

2017年上半年，城南供应面积194,718平米，供求比约0.49，供小于求，但相比于2017第一季度供求比0.12有一定回升，但供小于求态势依旧严峻；龙泉的供求比为0.92，处于一个供求比的正常范围。近郊区域，温江供应少但需求旺，供求比为0.60；新都区2017年一季度供求比约为1.2，2017年上半年供求比约为0.96，去化较为明显。

（3）成交情况分析

a、成交单价分析

2017年上半年成都市商品住宅成交金额共1057亿元，环比下降19.9%。受年关过渡期以及3·23限购新政的影响，成都市商品住宅供应面积、成交面积、成交套数、成交金额环比都在下降，但商品住宅成交均价在上升，根据数据分析，这是由于持续供不应求的关系导致了市场依然保持上扬态势。

b、成交面积分析

去年到今年，成都市场上多的是“改善年”的口号。从下图可以看出，2017年上半年，70-90平与70-110平的户型备受青睐，仍然以刚需、首次改善型居住需求为主。

c、成交区域分析

2017年上半年，主城区成交均价远高于近郊各区，其中城中均价最高，达19,459元/㎡，其次是城南和城东，分别为17,405元/㎡和14,029元/㎡。近郊房价均在万元以下，其中双流以9,520元/㎡位居近郊榜首，温江以6,435元/㎡的单价垫底。

2017年上半年城南和城东、城西价格上涨明显，城东价格环比上升23.5%，城南价格环比上升22.7%，城西价格环比上升23.2%，城北、新都价格小幅上涨，城中、龙泉、郫县、双流、温江价格环比均在10-15%的涨幅。

小结：2017年上半年成都市商品住宅受调控影响，购房需求被抑制，成都住宅商品房供应量减少，成交面积和成交套数均有所下滑，供销逐渐回归平衡，但形势依然严峻。此外，由于持续供不应求的关系导致了市场依然保持上扬态势，房价持续上涨；从区域来看，近郊销量强劲，主城房价坚挺；此外，住房需求仍以刚需、“首改”为主，建筑面积70-110㎡的户型依旧广受市场青睐。

 

商业市场：

（1）供求量分析

2017年上半年，成都市商业房地产供应面积为1,180,073㎡,其中第一季度 供应面积为337,157㎡，第二季度供应面积为842,917，环比增加150.01%，供应量大幅度增加。上半年商业房地产成交面积为1,689,612㎡，其中第一季度成交面积为842,917㎡，第二季度成交面积为909,289㎡，环比增加16.53%，上半年商业房地产供求比约为0.7，上半年时间段短期出现了商业供不应求的局面，但目前商业空置率较高，整体商业房地产市场库存压力依然较大，因此商业房地产市场整体形势不能乐观。

（2）供求区域分析

2017年上半年，成都市主城区商业供应面积合计为396,420㎡，郊县以783,652㎡远超于主城区供应量，占总供应面积的66.4%。其中城东供应面积为115,829㎡，居于成都市主城区商业房地产供应量的第一位，新都区商业房地产供应面积为383,650㎡，以远大于其他郊县的优势高居榜首。结合下图及成都市区域内的商业房地产供求比，说明成都市商业房地产的供求关系正在向平衡状态发展。

(3)成交情况分析

2017年上半年，大成都范围内商业房地产均价全部超过15,000/㎡。主城区以城北最高，均价达到35,000元 /㎡左右，郊县以双流最高，均价达到29,000元/㎡左右，新都区商业房地产均价以15,000元/㎡垫底。结合下图，成都市商业房地产价格呈上涨趋势，郊县价格波动最大，郫县、新都区尤为明显。

 

小结：2017年上半年成都市商业房地产供应量、成交量均增加，成交价格上涨，商业房地产供求比趋于正常值，商业房地产去化较好，商业房地产市场良性发展。但基于张目可见的空置率，短时间内成都市商业房地产市场难以恢复2013年的疯狂局面。

 

写字楼市场：

（1）供求量分析

2017年上半年，大成都写字楼新增供应1,444,601.67㎡，环比2016年下半年上升40.51%，成交面积1,717,720.89㎡，环比2016年下半年上升42.23%，成交均价11,936.49元/㎡，环比2016年下半年上升5.83%。

（2）供求量区域分析

2017年上半年大成都写字楼供应全部来自主城区和近郊，城南写字楼成为大成都主要供应区，以485,353.16㎡供应面积位居榜首，环比2016年下半年上升619.88%，但成交量与2016年下半年相比，上升27.95%。2017年上半年写字楼供应及成交面积情况，详见下表。

小结：2017年上半年，在住宅房地产限购的背景下，成都市写字楼成交量环比2016年下半年有较大幅度的上升，供应量有较大幅度的上升，上半年主城区是写字楼销售与存量的主力区域，大部分区域销售均价趋于平稳且有一定幅度上升，龙泉驿区销售均价环比2016年下半年有微量下降（-0.05%），新都区销售均价环比2016年下半年有小幅度下降（-5.32%）。2017年上半年短期内成都市写字楼市场从成交量、成交价等方面出现局部回暖，供应面积相对2016年下半年上升619.88%，上升幅度较大，估计是因为行情好转开发商放量以及延期竣工交付产生了作用。  

4、房地产市场发展趋势分析

2017年上半年成都市商品住宅成交面积和成交套数均有所下滑，唯独成交价格持续上涨。商业、办公在当期内均呈现了供不应求的态势，但由于前期库存较大，预计未来成都市商业办公房地产市场依然以去库存为主导，基于目前商业、办公高空置率，未来一段时间内商业、办公房地产市场难以恢复2013年的火爆局面。结合笔者日常市场调查，目前成都市的办公房地产市场无论从价格上还是成交量上都有一定的回升，但并没有全面回暖。

2017年上半年成都市房地产市场以政策为导向发生了一系列的变化。政策上首次出现了限制住房取得到上市交易的时间；提高了住房商业贷款的首付比例，明确了不同限购区域、家庭不同套数的住房的首付比例；拓宽了限购范围，首次将二手房也纳入了限购范围；出台了培育发展住房租赁市场的政策；发布了严禁“商改住”的通知。一系列的政策旨在强调住房“只住不炒”的观念，促进成都房地产市场健康发展。

据悉，2017年7月1日开始若纳税申报的合同价明显低于存量住房申报价格评估值，并且没有正当理由的，将按存量住房申报价格评估值核定征税，而不是合同价格进行征税。预计未来住房交易环节征税将日渐规范，这无疑将给买卖双方增加一定的交易负担，从而也从税收方面一定程度的打击了投机需求，但要想用征税的手段调节房地产市场，可能只有房产税落地才具有实质性的作用。