成都市2017年前三季度房地产市场背景分析

1、宏观经济形势和相关政策简况

（1）宏观经济形势

①全国宏观经济形势

2017年前三季度国内生产总值，按可比价格计算，同比增长6.9%，增速与上半年持平，比上年同期加快0.2个百分点。分产业看，第一产业增长3.7%；第二产业增长6.3%；第三产业增长7.8%。三季度，国内生产总值同比增长6.8%，经济连续9个季度运行在6.7-6.9%的区间，保持中高速增长。

前三季度，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%，增速比上年同期加快0.7个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值增长6.8%，集体企业增长0.3%，股份制企业增长6.8%，外商及港澳台商投资企业增长7.1%。分三大门类看，采矿业增加值同比下降1.6%，制造业增长7.3%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长8.4%。工业向中高端迈进，前三季度高技术制造业和装备制造业增加值同比分别增长13.4%和11.6%，分别快于规模以上工业6.7和4.9个百分点。前三季度，规模以上工业企业产销率达到97.8%。9月份，规模以上工业同比增长6.6%，比上月加快0.6个百分点。9月份，制造业采购经理指数为52.4%，比上月提高0.7个百分点，达到2012年5月份以来的最高点。

前三季度，全国服务业生产指数同比增长8.3%，增速比上年同期加快0.2个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业增长较快。9月份，全国服务业生产指数同比增长8.3%，比上年同月加快0.2个百分点。

前三季度，全国固定资产投资（不含农户）458478亿元，同比增长7.5%，增速比上年同期回落0.7个百分点。其中，国有控股投资168164亿元，增长11.0%；民间投资277520亿元，增长6.0%，占全部投资的比重为60.5%。分产业看，第一产业投资14973亿元，增长11.8%；第二产业投资171787亿元，增长2.6%，其中制造业投资140819亿元，增长4.2%；第三产业投资271718亿元，增长10.5%。基础设施投资99652亿元，增长19.8%，比上年同期加快0.4个百分点。高端制造业和企业技术改造投资较快增长，高耗能行业投资增长放缓。前三季度，高技术制造业、装备制造业和制造业技术改造投资同比分别增长18.4%、8.3%和12.1%，高耗能制造业投资同比下降1.9%。固定资产投资到位资金457007亿元，同比增长3.3%，增速比上半年加快1.9个百分点。新开工项目计划总投资376347亿元，同比增长2.4%。从环比看，9月份固定资产投资（不含农户）比上月增长0.56%。

前三季度，全国房地产开发投资80644亿元，同比增长8.1%，增速比上年同期加快2.3个百分点。其中，住宅投资增长10.4%。房屋新开工面积131033万平方米，同比增长6.8%，其中住宅新开工面积增长11.1%。全国商品房销售面积116006万平方米，增长10.3%，其中住宅销售面积增长7.6%。全国商品房销售额91904亿元，增长14.6%，其中住宅销售额增长11.4%。房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%。9月末，全国商品房待售面积61140万平方米，比上月末减少1212万平方米。前三季度，房地产开发企业到位资金113095亿元，同比增长8.0%。

 ②2017年前三季度四川省宏观经济形势

2017年前三季度全省实现地区生产总值（GDP）27297.19亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%，增速比全国平均水平高1.2个百分点。其中，第一产业增加值3370.95亿元，增长3.8%；第二产业增加值10557.27亿元，增长7.5%；第三产业增加值13368.97亿元，增长9.8%。

工业生产情况：前三季度，规模以上工业增加值同比增长8.3%，增速比全国平均水平高1.6个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长7.9%，集体企业增长0.7%，股份制企业增长7.8%，外商及港澳台商投资企业增长15.5%分轻重工业看，重工业增加值同比增长8.2%，轻工业增长8.4%。分行业看，41个行业大类中有33个行业增加值实现增长，行业增长面为80.5%。其中，酒、饮料和精制茶制造业同比增长13.1%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长22.7%，汽车制造业增长12.5%，医药制造业增长12.0%，非金属矿物制品业增长6.1%，电力、热力生产和供应业增长9.5%，农副食品加工业增长7.6%，黑色金属冶炼和压延加工业下降12.8%，煤炭开采和洗选业下降20.6%。

服务业发展情况：　前三季度，第三产业增加值同比增长9.8%，增速比去年同期提高1.1个百分点，比全国平均水平高2.0个百分点。其中，批发和零售业增加值同比增长7.1%，交通运输、仓储和邮政业增长7.0%，住宿和餐饮业增长7.4%，金融业增长8.6%，房地产业增长9.5%，其他服务业增长12%。

固定资产投资情况：前三季度，全社会固定资产投资24366.4亿元，同比增长10.3%。其中，固定资产投资（不含农户）23723.9亿元，增长10.8%，比全国平均水平高3.3个百分点。分产业看，第一产业投资1035.9亿元，同比增长22.6%；第二产业投资6939.0亿元，增长12.7%，其中工业投资6855.3亿元，增长12.3%；第三产业投资16391.6亿元，增长8.6%。从到位资金情况看，投资到位资金24391.8亿元，同比增长10.1%。其中，国家预算内资金下降0.2%，债券增长81.8%，自筹资金增长7.9%，国内贷款增长16.3%，其他资金增长19.4%。从房地产开发看，房地产开发投资3977.3亿元，同比下降1.7%。商品房施工面积38426.8万平方米，下降1.5%；商品房竣工面积3329.4万平方米，下降26.8%；商品房销售面积7492.6万平方米，增长23.4%。

消费品市场情况：前三季度，社会消费品零售总额12555.3亿元，同比增长12.1%，增速比去年同期提高0.6个百分点，比全国平均水平高1.7个百分点。

外贸进出口情况：前三季度，外贸进出口总额3336.9亿元，同比增长51.9%。其中，出口额1807.1亿元，增长46.7%；进口额1529.8亿元，增长58.6%。

 ③2017年前三季度成都市宏观经济形势

2017年1-10月，成都市经济运行态势平稳，其中，八大特色优势产业表现较为突出，电子信息产业增长达26.3%。

工业生产情况：1-10月，规模以上工业增加值比上年同期增长8.9%。按轻重工业分，轻工业增长6.4%；重工业增长10.3%。国有及国有控股企业增长3.7%。八大特色优势产业增长10.8%，其中汽车产业增长10.0%，电子信息产业增长26.3%。

服务业发展情况：截至10月底，金融机构人民币存款余额为34491亿元，比上年同期增长7.3%。其中，住户存款余额11762亿元，增长6.0%。金融机构人民币贷款余额为28274亿元，比上年同期增长13.1%。其中，个人住房贷款余额5334亿元，增长19.3%。

固定资产投资情况：1-10月，固定资产投资完成7909.9亿元，比上年同期增长14.8%。其中，房地产开发投资完成2177.5亿元，下降2.3%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1744.7亿元，增长39.2%。从经济类型看，国有经济投资2125.0亿元，增长28.9%；非国有经济投资5784.9亿元，增长10.4%，其中民间投资完成4273.9亿元，增长9.3%。

消费品市场情况：1-10月，社会消费品零售总额实现5240.6亿元，比上年同期增长11.5%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额5032.2亿元，比上年同期增长11.5%；乡村消费品零售额208.4亿元，比上年同期增长11.5%。按消费形态分,餐饮收入实现652.9亿元, 比上年同期增长12.4%;商品零售实现4587.8亿元, 比上年同期增长11.3%。居民消费价格总指数为102.2。

外贸进出口情况：1-10月，外贸进出口总额实现3201.2亿元, 比上年同期增长52.4%。其中，出口总额1658.1亿元，增长47.0%；进口总额1543.1亿元，增长58.8%。

（2）房地产相关政策

 ①国家房地产政策

2017年2月3日，中国人民银行上调常备借贷便利（SLF）利率，调整后SLF隔夜、7天、1个月利率分别上调了35、10、10个基点（一个基点为万分之一）。这次上调后，SLF隔夜、7天、1个月利率分别为3.1%、3.35%、3.7%，而此前的利率分别为2.75%、3.25%、3.6%。SLF是央行的一种货币政策工具，金融机构可根据自身流动性需求申请SLF。SLF的操作利率，一般被视为“利率走廊”的上限。

2017年3月16日，人民银行调整常备借贷便利利率，调整后隔夜、七天、1个月利率分别为3.30%、3.45%和3.8%。此前，2月份的常备借贷便利利率隔夜、七天、1个月利率分别为3.1%、3.35%和3.7%。

国土部部长姜大明2017年3月表示，2017年要全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。力争年底前所有市县接入国家级信息平台，80%市县完成存量数据整合汇交工作。届时，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，就可依法查询。截至目前，全国1700多个县(市、区)顺利接入国家级不动产登记信息管理基础平台，四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地率先实现接入范围全覆盖。

2017年3月15日，国务院发布《国务院关于印发中国（四川）自由贸易试验区总体方案的通知》（国发〔2017〕20号），通知指出，建立中国（四川）自由贸易试验区（以下简称自贸试验区）是党中央、国务院作出的重大决策，是新形势下全面深化改革、扩大开放和深入推进西部大开发、长江经济带发展的重大举措。自贸试验区的实施范围119.99平方公里，涵盖三个片区：成都天府新区片区90.32平方公里（含成都高新综合保税区区块四〔双流园区〕4平方公里、成都空港保税物流中心〔B型〕0.09平方公里），成都青白江铁路港片区9.68平方公里（含成都铁路保税物流中心〔B型〕0.18平方公里），川南临港片区19.99平方公里（含泸州港保税物流中心〔B型〕0.21平方公里）。

2017年3月23日，住房城乡建设部在浙江省湖州市德清县召开全国特色小镇培训会，会议指出，小城镇在推进城乡协调发展、国家可持续发展及城镇化健康发展等方面具有十分重要的作用，小城镇建设可使国家建设更有中国特色、更显中国文化、更加丰富多彩。住房城乡建设部会同国家发展改革委、财政部印发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，公布了第一批127个特色小镇名单，建设了特色小镇培育网，与中国农业发展银行、国家开发银行等金融机构出台了推进金融支持特色小镇、小城镇建设的政策。

2017年3月29日，住房城乡建设部在整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议上，又通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住房城乡建设部连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。住房城乡建设部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其它资金违规进入房地产市场的行为。住房城乡建设部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

2017年10月25日，国家发展改革委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。重点查处以下行为：一、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；　　二、未按规定实行“一套一标”；三、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；四、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；五、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；六、以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；七、捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；八、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；九、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。

2017年11月6日为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作。

 ②成都房地产政策

2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布关于完善成都市住房限购政策的通知（成办发〔2017〕10号）。具体通知如下：

（一）扩大住房限购范围

将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。

（二）强化区域职住平衡

在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

成都高新区南部园区、天府新区成都直管区限购政策继续按成办发〔2016〕45号文件执行，但其中非本区户籍居民须连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

（三）加强购房资格审核

非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。

（四）支持合理住房需求

对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

（五）打击违法违规行为

加强市场监管，规范市场秩序，严厉查处违规收取诚意金、虚高装修费用变相提价、伪造或虚开社会保险缴纳证明等违法违规行为。

本次限购政策加码，近郊纳入限购区域、二手房纳入限购范围，同时购房者须具有限购区域户籍，或社保满2年，缴纳个人所得税不再作为取得购房资格的途径。该政策是去年10月2日、11月17日限购政策的延续、升级，在目前市场供应紧张，各区域新房房源告急等一定程度缓解市场供需关系，平稳房价发展。

2017年3月31日，成都市城乡房产管理局发布关于停止受理限价商品住房资格申请的通知称，从本通知下发之日起，停止受理限价商品住房资格申请。下一步，成都市将研究扩大租赁补贴保障范围和提高租赁补贴标准，以租赁补贴方式支持城镇住房困难家庭解决住房问题。

2017年4月12日为了贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，成都市四部门发布《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，提出：1.严格防范投机炒房，在成都市住房限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让；2.严禁购房者通过首付贷、个人消费贷等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

2017年4月12日四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整如下：1.首次购买普通自住房的居民家庭，其中，成都市高新区（西部园区、南部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个住房限购区域，仍按原政策执行，最低首付款比例不低于30%；全省其他非限购地区不低于25%。2.拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，其中，成都市高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区等11个住房限购区域，最低首付款比例不低于60%，且贷款最长年限不超过25年；天府新区成都直管区、高新区南部园区最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年；全省其他非限购地区最低首付款比例不低于40%。3.拥有2套及以上住房的居民家庭，其中，成都市高新区（西部园区、南部园区）、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个住房限购区域，已拥有2套及以上（无论是否有贷款或是否结清相应贷款）住房的家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；全省其他非限购地区，已拥有2套及以上且相应购房贷款未结清的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

2017年7月2日成都市公安局针对市外人才落户成都市制定出《关于执行普通全日制大学生本科及以上学历青年人才和技能人才落户政策的通知》规定了人才落户和技能落户。

2017年7月20日开发商需接受房管局指导定价。开发商预售价格申报，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报;开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价; 开发商的预售、现售申报价格，不得明显高于周边在售项目，也就是说，在保证开发商不亏损的前提下，项目价格不得比周边在售项目高太多。开发商预售、现售申报价格，不得高于前期的成交价格，也就是说新批次楼盘不得高于上一批次。

2017年10月17日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》要求，2017年至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区（成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区）成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县（简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县）成品住宅面积比例逐步达到80%。

2017年11月17日成都市城乡房产管理局、成都市司法局发布《关于商品住宅开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，摇号买房 打造公开公平公正的购房新方式。

2、2017年成都市房地产市场总体状况

2017年第一季度，成都市商品房供应面积合计为4,674,793㎡，环比下降11.63%；成交面积6,852,243㎡，环比下降30.06%；成交套数为73,998，环比下降27.84%；成交均价为9,922元/㎡，环比上升4.03%。

3、当地同类型房地产市场状况

普通住宅市场：

2017年，成都市主城区一手住宅供应量310万平方米，由于前期土地市场供应量较低，市场存量住宅产品从2016年下半年开始迅速去化，以及系列限制政策出台导致一手住宅供应环比同比下降66%。供应量下降导致成交量下滑，年内主城区一手住宅成交量为545万平方米，同比下降45%。在住房调控政策不断收紧的背景下，供需局面依然较为紧张，全年主城区一手住宅价格依然保持上涨态势，报人民币14,590元每平方米，同比上涨10.7%，涨幅收窄。另一方面，传统主城区范围内有限的供应量直接导致购房需求无法充分释放，进而迅速外溢到供应量相对充足的原近郊区域。

2017年，住宅市场持续高温带动土地市场分外活跃。全年，主城区住宅用地成交量达204万平方米，同比上涨37%，为缓解供需紧张局面，下半年土地放量供应为上半年供应量四倍以上。主城区住宅用地平均楼面地价破万，最高价高达人民币17,200元每平方米，近半数住宅(含住宅)用地以高于50%的溢价率成交，更有10%的住宅用地的溢价率高于90%。同期，在活跃的住宅市场和新一轮产业和城市规划利好政策带动下，原近郊区域土地成交楼面地价达到人民币7,286元每平方米，为2016年楼面地价的3倍。作为首批住房租赁试点城市，本年成都土拍首次推出“无偿移交定量租赁住房”和“人才公寓用地”引起社会各界关注热议。土地价格不断攀升依然吸引众多外地房企入蓉，年内录得7家外地房企通过权益合作或联合拿地的方式首次进入成都市场，反映外界对成都房地产市场发展的关注和信心。

商业市场：

2017年商业销售市场热度区域回暖，月均去化约18万㎡。但受住宅市场和大环境影响，供销量盘整，存量高企。其中70㎡及以下、500㎡以上产品销量相对较高，大面积商业存量大。

2017年成都已开业8个商业项目，主要分布于城南、城西南区域，在打造上大部分都注重体验商业服务、创新业态和品牌。成都商业市场竞争激烈，压力巨大，底商叫停后体验式街区商业为主要发力方向，如鹭州里以网红体验式商业街区为主，市场表现抢眼。

预测：根据近五年开发热度及销售热度分析，未来2-3年内商业布局热点区域：龙泉驿区、双流区、高新区及武侯区。  

写字楼市场：

办公市场整体销量逐渐回暖，库存去化较慢，高新区依然为主战场。写字楼市场受到大宗交易影响，去化速度加快，且500㎡以上的大面积写字楼销量较高。LOFT存量高企，其中高新区供销存三高，库存压力大。由于住宅限购，类住宅叫停，因此SOHO库存量下滑幅度明显，主要活跃在主城区，110㎡以下产品作为代替过度居住类投资产品表现良好。

预测：2017年成都办公市场逐渐回暖，依然处于去库存阶段。但由于政策影响，短时间刺激过度居住类产品投资，但随着政策严控，未来办公产品将从功能空间及产业融合层面进行突破。未来办公市场将重点集中在龙泉驿区、双流区、高新区（南区+西区）、天府新区及金牛区等产业集中区域。受季度因素影响以及去年下半年累积需求提前释放，一季度高端商务办公租赁活跃度有所回落。新成立企业引致的新增需求环比下滑，搬迁及升级需求仍是租赁成交的主要类型。本季度，大成都写字楼供应量下降，成交量上升幅度较小，主城区是写字楼销售与存量的主力区域，大部分区域销售均价趋于平稳。  

物流仓储市场

成都物流资产持续看好，物流土地紧缺成为瓶颈。现阶段，市场供应较大，存在短期的供过于求。然而，成都物流市场需求旺盛，特别是来自电商以及第三方物流。除此之外，从成都来看，双流临空经济示范区获批、四川自贸区正式挂牌，以及蓉欧快铁开行等，都使成都“国际物流枢纽”地位日趋凸显，为成都物流仓储市场带来多重发展机遇。同时，作为非一线城市，其价格也较一线城市温和。

4、房地产市场发展趋势分析

住宅市场：

展望2018年，土地市场放量可缓解住宅市场供需紧张局面，年内出台的租赁试点和成品住宅以及公证摇号排序和限售等政策，不仅抬高住宅投资门槛，且力求建立长效机制，为住宅价格保持稳定提供保障，促使住宅市场回归居住。

商业市场、办公市场：

商办物业存量位居高位，去化周期长，市场分化竞争加剧，且投资性需求观望情绪持续， “小面积、低总价” 商办物业为销售主力。目前成都市商办物业空置率不断提高，大量商办物业业主以降租金、低回报的方式降低其物业的空置率。新开盘社区商业的发展也极大的受新开项目入住率的影响，而成熟社区的商业预计将保持平稳的发展趋势。电商快速发展对实体商业冲击巨大，新面市项目需多融入文化、旅游、创意等主题，从体验业态上重点发力，力求“特色”、“创意”方才能占领一定的市场份额。

仓储物流市场:

2017年，成都仓储物流市场将继续迎来爆发式增长，全年新增供应预计将超过60万平方米。供过于求的市场格局迫使市场进一步承压，价格战已在所难免。