新华网四川房产“盘点2011”系列报道之三

新华网四川频道12月21日电 2011年的成都房地产市场，受“调控”、“降价”两大主题的轮番交叉影响，以别墅和城市豪宅为主的高端住宅市场均出现了空前的“寒流”。今年前11月，成都别墅市场新增供应量为879451.96平方米，成交面积为805783.22平方米，仅为去年同期的70%；城市豪宅前11月实现新增供应55.27万平方米，备案销售16.29万平方米，同比去年去化量大幅下降。

去化量骤减 成都别墅市场遭遇寒流袭击

据吉信行·方圆置业监测数据，2011年1-11月，成都别墅市场新增供应量为879451.96平方米，成交面积为805783.22平方米，仅为去年同期的70%；据悉，2010年1-11月，成都别墅市场新增供应量为80万平方米，1-11月的成交总面积高达115万平方米。

从1-11月别墅类型来看，联排占供应和成交均占较大比重。其中，联排的供应面积为573205.6平方米，成交面积为379921.2，分别占供应面积和成交面积的65.18%和47.15%。

此外，双流(微博)成为2011年成都别墅市场的热点区域。吉信行·方圆置业监测数据显示，2011年1-11月，双流版块别墅的供应面积为461892.77平方米，占供应总面积的52.52%，成交面积为377044.47平方米，占成交总面积的46.79%。

业内人士分析，今年别墅市场整体呈疲软态势，短期内别墅的推盘速度放缓了，成交价格也基本到了最低。明年如果调控继续，建设节奏上一些大盘可能会放慢，以降低成本压力，预计明年会呈现出更多高品质的别墅产品，竞争也将更加明显和白热化。

同时，该业内人士表示，随着天府新区规划利好的推动，麓山版块的价值将进一步放大，城市别墅的概念也将得到进一步支撑。

根据正合地产的数据统计，今年1-11月成都市区在售的11个高层豪宅项目，实现新增供应55.27万平方米，备案销售16.29万平方米。而同样来自正合地产的数据显示，2010年成都市区高端高层物业新增供应总量为47万平方米，但成交却只有23万平方米，销售还未过半。

从新增供应来看，今年截至11月之前的供应量相比去年有较大幅度的上升；从销售面积来看，不过今年16.29万平方米得销售量，远不如去年全年23万平方米的销售量，去化量大幅下降。

对于今年高端豪宅销售量的明显下降，易居中国·成都克尔瑞机构分析师龚刊称，一方面，高端物业本身的去化速度相对于普通物业相对较慢；另一方面，对于今年的市场环境，虽然成交惨淡，但因受市场因素的影响，这样的销售量属于正常情况。

不过，虽然销售冷清，今年成都的高端豪宅市场却因大批品牌开发商的集体涌入而颇为热闹。9月，保利地产在成都高端领域的一号作品保利·康桥销售中心正式亮相；11月22日，入蓉10年的华润在成都的一号高端豪宅作品金悦湾正式对外开放；11月18日，绿地以其“敬献世界的天府文化官邸”定义的城市豪宅锦天府，在成都新会展举行了盛大的产品发布会。

除此之外，不甘寂寞的成都高端豪宅市场还集结了万科、中海、龙湖、蓝光、金科、中粮等一线房企，盛况空前。

四川中原地产(微博)市场研究中心主任周觅称，相比往年，今年成都高端豪宅市场规模更大，产品形式多样化，更多的品牌开发商加入进来加剧了竞争态势。另外，周觅表示，今年高端产品推盘时间多集中在下半年年，根据之前的土地出让情况， 明年还将有部分高端项目推出，届时竞争或将出现白热化。

高端住宅回归理性 转型阵痛在所难免

今年成都的高端住宅市场，虽然“你方唱罢我登台”，精彩不断，不过在业内看来，受调控影响不少项目已推迟开盘，显得“缩手缩脚”。

对于明年成都的高端住宅市场，易居中国·成都克尔瑞机构分析师龚刊表示认为“将往一个相对理性的状态发展”。龚刊表示，在市场容量有限的前提下，今年涌现的高端物业已经够消化一段时间，如果明年上半年政策不出现松动，这些高端也只能“高高在上”，在推盘方面可能会封盘，也可能会加大渠道营销推广力度，但是开发商在营造高端产品形象上可能会更下功夫。

中舆地产市场研究部分析，由于高端项目的购房群体多为换房非刚需目标客户群体，加上目前高端市场存量大、价格高、又受调控的影响，未来一段时间持续下行的可能性增加是大概率事件。高端项目的销售周期相对较长，步步为营的小步策略应该是多数项目的必然选择，而有吸引力的促销方法，进行其他区域甚至地域的新客户拓展，可能都会成为未来一段时间高端项目营销方向的选择。

“明年对成都高端市场来说将是艰难的一年，‘内忧外患’，开发商必须克服自我突破的转型阵痛。” 中舆地产机构策划总监朱洲称，不过，对于高端项目本身而言，相对于高举高打大开大阖的粗放式打造产品并进行营销推广的时代，明年开发商必须学会定制式打造产品的个性化差异，把细节做足，把创新做够；同时学会精准定位高端客户的实际需求。